С 10 октября рекламодатели недвижимости остались без управления Яндекс.Директом. Зайти в кабинет, поменять ставки, остановить объявление или посмотреть статистику нельзя, а показы при этом идут и бюджет продолжает расходоваться. Причина — атаки на дата-центры Яндекса, из-за которых легли Директ, Метрика, Рекламная сеть и Яндекс Бизнес. Для застройщика и агентства с дорогим лидом это прямые потери. Разберём, что сделать прямо сейчас и куда переносить трафик — в первую очередь в Telegram Ads.

Деньги в Директе списываются за клики и конверсии, как обычно, — но управлять ими нельзя. Нельзя отключить объявление, которое ведёт случайных людей, нельзя снизить ставку под изменившийся аукцион, нельзя увидеть, какая кампания съедает больше. Метрика тоже недоступна, а Директ берёт из неё цели, так что автостратегии работают вслепую. В недвижимости, где заявка стоит тысячи рублей, а старт продаж нельзя поставить на паузу, каждый день такого простоя бьёт по бюджету сильнее, чем в большинстве ниш.

Пока кабинет закрыт, задача — остановить потери и перенаправить спрос. Порядок действий простой:

• Посчитайте риск. Возьмите остаток на счёте и дневной расход до сбоя. При предоплате трата ограничена тем, что уже лежит на балансе, — пополнить его сейчас всё равно нельзя. Работаете через агентство с постоплатой — уточните открытый лимит.
• Фиксируйте всё. Даты, скриншоты ошибок, расход за последние дни. Эти цифры понадобятся для отчёта и разговора с подрядчиком, даже если компенсацию получить будет сложно.
• Считайте заявки вручную. Раз Метрика лежит, опирайтесь на CRM, UTM-метки и отдельный номер для звонков. Отметьте дни сбоя как период с неполными данными.
• Перенаправьте менеджеров. Высвободившееся внимание — на обработку текущих входящих и реактивацию базы. Это трафик, за который уже заплачено и который не зависит от Директа.
• Переложите часть бюджета в каналы с предсказуемой ценой. Туда, где стоимость и объём известны заранее и не зависят от аукциона, который сейчас не поменять.

Проблема не в самом сбое, а в зависимости от одной площадки. Канал, на котором держится весь трафик, — это точка отказа всего отдела продаж.

Telegram — одна из немногих площадок, которая не завязана на инфраструктуру Яндекса и способна быстро принять спрос. Ежедневная аудитория мессенджера в России — десятки миллионов человек, недвижимость входит в число ниш, которые на этой площадке стабильно работают, а по опросам рекламодателей Telegram всё чаще называют приоритетным каналом.

Важный нюанс: рекламу в Telegram-каналах многие запускали через кабинет Яндекс Директ Про — сейчас этот путь перекрыт вместе с самим Директом, поэтому остаются официальный кабинет Telegram Ads и реселлеры.

Первый — официальный кабинет на ads.telegram.org. Он даёт полный контроль, но известен высоким порогом входа: минимальный бюджет там кратно больше, чем на других площадках. Второй, более быстрый для российского бизнеса, — через реселлеров и сервисы вроде eLama или OneSpot: порог ниже (вход начинается примерно от полутора тысяч евро), есть закрывающие документы и оплата в рублях. В условиях, когда запуститься нужно за день-два, второй путь обычно практичнее.

В Telegram Ads аудиторию можно собрать несколькими способами: показ в конкретных тематических каналах (недвижимость, ремонт и дизайн, районные и новостные каналы города), таргетинг по интересам с привязкой к гео и относительно свежий формат Search Ads — показ по ключевым словам в поиске мессенджера. Для недвижимости особенно точно бьёт связка «локальные каналы плюс гео»: объявление видит тот, кто читает про конкретный район или город.

Главная ошибка — лить дорогой клик на главную страницу сайта. Вести нужно туда, где заявка собирается сразу: на квиз-лендинг с подбором квартиры, в чат-бота мессенджера или в прогретый Telegram-канал. Иначе переход оплачен, а контакт не собран. И не забудьте про маркировку: рекламу в Telegram, как и любую другую, нужно регистрировать.

Если даже реселлер требует времени на модерацию, есть способ запуститься сегодня — прямые размещения в тематических и локальных Telegram-каналах. Цена за публикацию известна заранее, аукциона нет, а подходящий канал по вашему городу или ЖК можно найти и купить за несколько часов.

Посевы хорошо работают как мгновенная заплатка, пока настраивается Telegram Ads, и как самостоятельный канал — при условии, что размещение ведёт на ту же посадочную с формой захвата, а публикация промаркирована.

Перекладывать весь бюджет в один новый канал — та же ошибка, из-за которой сбой Директа оказался так болезненным. Разумнее разложить его по нескольким направлениям:

• VK Реклама. Большой охват и понятный таргетинг, но учитывайте, что на фоне ухода рекламодателей из Директа аукцион в широких категориях уже подорожал.
• Авито. Для недвижимости это профильная площадка с горячим спросом, где покупатель уже ищет квартиру.
• Собственная база. Email-рассылка и обзвон по старым контактам — самый дешёвый трафик, который вообще ни от кого не зависит.

ЛИДСИТИ соберёт связку «Telegram Ads + посевы + посадочная под заявки» за пару дней и возьмёт на себя маркировку рекламы. Оставить заявку на перезапуск рекламы →

Доступ восстановят, и большинство рекламодателей вернётся в Директ — он эффективен, и отказываться от него смысла нет. Но эта неделя показала цену одной корзины для всего бюджета. Поэтому стоит оставить то, что собрали в авральном режиме: держать Telegram Ads и посевы как постоянный канал, а не временную заплатку, подключить новые каналы и настроить сквозную аналитику, чтобы при следующем сбое перекидывать бюджет за часы, а не за дни.

Сбой Яндекс.Директа — это стресс-тест на зависимость от одной площадки. Прямо сейчас задача застройщика и агентства — остановить бесконтрольный расход, перевести менеджеров на свою базу и перенаправить спрос в каналы с предсказуемой ценой.

Telegram Ads и посевы в тематических каналах здесь — самый логичный план Б для недвижимости: запускаются быстро, не зависят от инфраструктуры Яндекса и после восстановления Директа остаются рабочим вторым каналом, который страхует от повторения истории.